21世紀經濟報道記者 唐婧、吳霜 北京、上海報道

首套房貸款“認房不用認貸”終于有望落地。

據新華社消息，近日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（下稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

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通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據住房和城鄉建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

值得注意的是，《通知》的提法是“認房不用認貸”納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，這意味著該政策并不是統一執行，各個城市仍然有一定的自主決定權。另有地產人士告訴21世紀經濟報道記者，相比于之前只有住建部提及推動“認房不用認貸”，本次《通知》由央行、金融監管總局和住建部聯合印發，這意味著政策距離落地又近了一步。

據諸葛數據研究中心整理，目前北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、東莞和海口共計18個城市仍然執行“認房又認貸”，后續“認貸”的部分是否會放松值得期待。

另一個利好消息是，同日下午，財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，明確自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

利好兩類購房群體 一線城市跟進概率較大

住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

改善性住房換購稅費減免等政策，此前已經實施，因此，住房貸款“認房不用認貸”的表態，成為市場關注的焦點。根據對首、二套房認定標準的不同，個人住房貸款政策可以分為“認房又認貸”“認房不（用）認貸”“認貸不認房”三種，且嚴格程度依次遞減。因為事關購房者的購房首付比例和貸款利率，上述舉措被認為是設置購房者門檻和調節樓市熱度的重要手段。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對21世紀經濟報道記者表示，上述三項舉措中“認房又認貸”最為嚴格，只要在全國有過貸款記錄，再次申請貸款就按照二套房的標準來發放。二套房的首付和房貸利率都明顯更高，因此不利于購房者改善住房。

以北京為例， 在“認房又認貸”的政策下，購買二套普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%，商貸利率為5年期LPR基礎上加105個基點；改為“認房不用認貸”的話，購買二套普通自住房的首付款比例變為不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例變為不低于50%，商貸利率則變為為5年期LPR基礎上加55個基點。可以看出，若實施“認房不用認貸”，能非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

王小嬙進一步指出，三部門明確推動落實“認房不用認貸”，主要利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準備賣出換房，另一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄、但本地無房的購房客群。政策落地后，這兩類客群再次購買房屋就可以享受首套房的首付比例和房貸利率，可以明顯減少購房成本。在她看來，對市場而言，“認房不用認貸”政策的落地有利于滿足合理的改善性住房需求，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩發展。

不過，王小嬙也指出，三部門推動“認房不用認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，意味著“認房不用認貸”雖然符合政策執行標準，但還需地方政府自主決定是否使用。預計在當前市場持續下行的背景下，一線城市跟進的概率較大。

“認房又認貸”曾在中國房地產調控史上多次扮演為樓市大降溫的角色，尤其是在一線城市。因此，市場對“認房不用認貸”能否取代“認房又認貸”，重新提振樓市預期保持高度關注。有房地產金融專家告訴記者，此時在一線城市取消“認房又認貸”、推行“認房不用認貸”對有利于提振樓市預期，政策調整優化恰逢其時。但也有房地產從業人士擔憂此舉會過度刺激一線城市房價上漲，可以考慮有附加條件的執行。

貝殼研究院曾回顧中國2010年至當前的兩輪完整的房地產市場調控周期，該研究院稱，在成交量方面，2010年啟動“認房又認貸”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年繼續大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位下降26%，次年繼續大幅下滑38%至12萬套，不足2009年的一半。

貝殼研究院還稱，2016年末至2017年初，一線城市相繼重啟“認房又認貸”后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%，京滬成交腰斬。從成交價格看，“認房又認貸”有效遏制了房價上漲。一線城市房價“易漲難跌”，在2020年以前一線城市歷史上為數不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由“認房又認貸”政策引起。

貝殼研究院認為，“認房不用認貸”的落地，可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。一方面，使剛需和改善群體循環起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房、新房的良性循環。進一步，新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現房地產市場和行業的良性循環。

“金九銀十”能再來嗎？

上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦對記者表示，“認房不用認貸”是釋放改善性住房需求的有效措施。而“認房又認貸”主要是在房地產供需關系比較緊張或房價上漲壓力比較大的情況下，對住房需求的適度抑制措施，同時也是有效抑制投資性購房的手段。

崔光燦認為，當前房地產供需關系已經發生了重大改變，實施“認房不用認貸”，仍是堅持房住不炒的前提下，更好支持以置換型改善性住房需求，使住房需求有序合理釋放，既是促進房地產供需關系的手段，更是支持居民更快更好改善住房的措施。

數據顯示，當前我國房地產行業仍處于低迷階段，住宅開發投資和銷售仍在下降。國家統計局8月15日發布的數據顯示，1—7月份，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%，其中，住宅投資51485億元，下降7.6%；1—7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。

一、二線城市的房地產市場也表現溫吞。7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

在三部門發聲推動“認房不用認貸”之前，部分二三線城市已實際落地了“認房不用認貸”。據21世紀經濟報道記者7月底梳理，已有韶關、杭州、天津、威海、北海等地已實際落實“認房不用認貸”。8月1日，央行再提實施差別化住房信貸政策，引導首付和貸款利率下調，有序調整存量房貸利率。8月3日，河南鄭州發布穩樓市“組合拳”，提出15項政策措施，成為7月28日以來首個執行“認房不用認貸”政策的城市。

中指研究院市場研究總監陳文靜告訴記者，本次三部委明確提出將“認房不用認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，為核心城市優化房地產信貸政策打開了空間，預計多數二線城市將較快跟進落地，對于一線城市而言，同樣存在政策預期。由于一線城市房屋總價高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執行，預計將對市場產生較為明顯的帶動。若地方加快政策執行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市“金九銀十”行情或可期。