園區經濟是觀察中國經濟景氣度的重要風向標，也是全社會高度關注的主要窗口。經濟園區化、園區產業化、產業集群化已成為地方政府推進產業基礎高級化、產業鏈現代化的重要抓手。

那么，在當前的經濟背景下，產業地產面臨哪些挑戰？未來將何去何從？8月8日，在觀點機構主辦、每日經濟新聞等聯合主辦的2023博鰲房地產論壇期間，金地威新產業研究院院長葛培健接受了《每日經濟新聞》記者專訪，分享了對于產業地產行業發展的新見解。

金地威新產業研究院院長葛培健 圖片來源：觀點網

(資料圖)

新變局下存在“四大新機遇”

葛培健認為，隨著黨的二十大提出堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，多地再次重申制造業立市，深圳、廣州、天津等地均提出“產業強市”，推進新型工業化建設，上海連續三年推介三批共53個市級特色主題園區。

“未來，產業園區的競爭不再是企業之間的競爭，行業的競爭，而是生態的競爭。產業園區由原先的‘空間提供商’‘時間合伙人’，發展成為‘生態耕耘者’。”

在葛培健看來，頂層戰略下，特色化、主題化、專業化的園區將成為高質量發展的首選。新變局下存在新機遇，影響產業地產未來四類開發運營模式。

機遇一是數實融合，園區管理模式面臨迭代轉型。數實融合被認為是我國彎道超車的發力點，我國已初步構建起先進完備的信息技術產業體系，實現了技術發展與產業應用雙輪驅動的發展模式。

機遇二是存量時代，運營模式面臨戰略轉型。企業正從“承接中小企業園區開發建設”到“為區域招商引資+綜合運營創造生態，進而促進增量發展”的演變。對園區運營能力更是提出了“產業主題化+產品定制化+管理精細化”的新要求。

機遇三是雙碳時代，建造模式面臨倒逼轉型。產業園區碳排放量高已成為制約雙碳目標達成的既成事實。打造低碳園區不僅是企業ESG的體現，更是企業商業模式創新的標志。多樣化的運營收入，也是產業園區未來商業模式的組成部分之一。

機遇四是資管時代，商業模式面臨創新轉型。REITS市場加速擴容，賦予園區運營和資本的屬性，產業園基金也成為發力點。

截至今年5月30日，產業園區REITs總市值165億元，占產權類REITs市值比重50%。產業園區基金成為發力點，通過“資本+資源+資產”實現良性循環。

弱周期中面臨“結構性分化”

盡管有著不錯前景和機遇，但產業地產行業仍處在弱周期內，面臨兩大失衡：政府熱與市場冷的失衡，供給側與需求側的失衡。弱周期逆境中，產業地產面臨結構性分化。

葛培健指出，中國的產業園區已進入了“全面內卷時代”，具體體現在三個“端”，即“政府端”“土地端”和“開發端”。

政府端“卷”招商。各地政府紛紛組團外出招商，不光是二三線城市，一線城市也加入了“外出招商”的隊伍。今年5月，據新華社報道，部分地方政府為爭奪項目加碼招商政策，互挖存量企業，“招商內卷”有著抬頭之勢。超過50%的國家級產業園區發力生物醫藥產業。

葛培健一針見血地指出，產業同質化的競爭背后是“政策加碼”“產業同質化”，對地方政府而言，“短期眼光”明顯，對全國產業合理規劃、分布、有序競爭而言，是非常不利的。

土地端“卷”增量。珠海全市將在今明兩年新增1000萬平方米以上標準廠房，深圳將連續5年每年建設不少于2000萬平方米工業上樓空間，東莞將在5年時間內建設不少于5000萬平方米高品質、低成本、快供給的產業空間，工業用地出讓面積年內有望重返10億平方米以內。土地政策推出超預期的增量空間。

開發端“卷”模式。新的開發主體攜新的商業模式入局，而政策對一二級市場的限制越來越嚴格、疊加傳統地產行業下滑趨勢，以園區運營和輕資產為代表的三級開發市場已成為兵家必爭之地。

“身處弱周期，金地威新將逆勢打磨內功，不畏波動，堅守長期而正確的事情。”葛培健表示。

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