港股在國慶期間創出新高，其中內房股仍然“魅力不減”。 雖然在長假后第一個交易日遭遇集體下挫，但是細看內房股的估值，卻早已經實現了“逆襲”。

截至10月9日，中國恒大(03333.HK)的市盈率(TTM)為15.2倍，融創中國(01918.HK)為37.5倍，碧桂園(02007.HK)為17.6倍——這樣的估值在A股市場上或許不算什么，但是如果和內房股過去的估值相比，才明白什么叫做“當刮目相看”。

在過去，內房股的估值可以說是“低得可憐”，3—8倍的個位數市盈率就可以將其估值死死壓制，成為難以突破的天花板，但是今年以來，內房股就一舉突破了這一天花板，股價走勢勢如破竹。

那么，內房股是如何突破這一估值天花板的，這背后是否意味著港股的估值進入到了新的時代?

內房股估值突破天花板

從過去幾年來看，內房股的市盈率長期保持在“低位徘徊”的水平，難有大波瀾。不管是相對于A股市場上的房地產企業，還是港股的房地產企業，這一市盈率都處于相當低的水平。

以至于在2016年9月20日，登陸港交所637天的萬達商業正式退市，萬達商業以48港元/股上市之后，股價最低曾經跌到31.1港元/股，僅有5倍PE.

有對比才能發現變化。以去年10月9日為例，當天融創中國的市盈率只有6.43倍，碧桂園的市盈率只有7.8倍，而在2015年的10月9日，兩家公司的市盈率僅有3.88倍和5.4倍，在過去幾年，這兩家公司的估值基本上也處于3—5倍的水平。

如今，融創中國的估值一躍達到了30倍以上，而碧桂園的市盈率也接近20倍，此外如雅居樂集團(03383.HK)，過去的市盈率只有3倍左右，目前也超過了10倍。這些內房股的估值顯然都在這段時間內快速實現了“大翻身”。

目前，這些內房股的估值普遍已經達到了A股的水平，此外也將眾多港股房地產公司的估值拋在了后面。萬科A(000002.SZ)的市盈率為12.7倍，保利地產(600048.SH)的市盈率約為10倍。

一般認為，近期內地房企的合約銷售比較好，業績亮眼，因此得到市場的青睞;加上深港通、滬港通之后，大量的資金南下，這些因素皆有助于內房股的估值修復。

從今年中報來看，內房股的表現相當出彩，中國恒大上半年營業額約為1879.8億元，同比增長114.8%，實現凈利潤約為231.3億元，同比增加224.4%，核心業務利潤率14.5%。碧桂園上半年實現營業收入777.4億元，同比增長35.5%，公司股東應占利潤75億元，同比增長39.2%。

不過按照過往來看，企業業績亮麗也不是頭一回，以2013年為例，碧桂園的銷售額同比增長一倍，但是股價卻依然不為所動。

“南向資金對于內房股的估值肯定有推動作用，外資和港資看不懂內房股的價值，有些可能需要內資才能看懂。”上海市某分析人士表示，觀察滬港通及深港通就會發現，內房股之前頻頻現身滬港通和深港通的南向“十大成交活躍股”，也就是說，南下資金是內房股買入主力。

星展唯高達香港研究部董事王丹認為，盡管有個別內房股的估值水平已經處于歷史高位，但整體內房板塊較A股地產板塊仍有20%的折讓，估值是否能延續上調，還需要看是否會有持續新資金進場。

港股估值體系發生變化

事實上，除了內房股估值的大幅度提升之外，近期美圖公司(01357.HK)和眾安在線(06060.HK)的上市也為港股市場的估值帶來了“耳目一新”的感覺。

由于港股市場以機構投資者為主，這類投資者對于業績往往非常看重，給出的估值也往往比較保守，而無論是美圖公司還是眾安在線，近期都未能盈利，盡管如此，這兩家公司上市之后股價都出現了大幅度的上漲。那么，以上事項是否說明，港股估值進入到新時代?

“雖然互通資金成交額占比暫時還比較低，但是內地資金不斷向港股市場滲透，一定會影響當地的投資風格。”申銀萬國首席策略分析師王勝認為。

廣發基金經理余昊認為，本土資金逐步掌握話語權，將使得港股上市公司的真是價值得到重估，AH的差價將進一步收窄。港股通機制帶來的AH兩地估值體系融合，將為港股提供上漲支撐。從市場結構看，大市值股票估值提升后，上漲效應應有望向中小市值股票擴散。

此輪牛市，恒指自2016年初創下近4年的低位后，累計已上漲逾57%。在港股通關閉的6個交易日中，有2個交易日港股的成交額突破了千億港元大關，另外還有3個交易日的成交額也都在800億港元以上，在沒有資金“南下”的情況下，這一交易額可謂相當龐大。

對于后市，不少機構紛紛表示樂觀，如興業證券稱，恒生指數的靜態估值已處于過去五年的高點。但橫向與全球相比，無論恒指或者是國企指數，PE或者是PB指標仍是估值洼地。

中融基金國際業務部總監付世偉表示，港股牛市才走了一半，1到2年內港股仍然有一定的上行空間。